11 Ottobre 2016

Il Rent to Buy: l’acquisto “alternativo”

Il Rent to Buy: l’acquisto “alternativo”

Il mercato immobiliare attualmente offre diverse opportunità contrattuali intesi quali modelli negoziali diversi dalla classica compravendita immobiliare ipotecaria. Tra essi può contemplarsi il c.d. RENT TO BUY, una sorta di commistione di fatto tra locazione e contratto preliminare di compravendita, la cui caratteristica principale è che una parte di quanto pagato con i canoni, a titolo di locazione, è scontata dal prezzo dell’ immobile. Con la norma tuttavia esso ha assunto una propria autonomia tale da poterlo definire un “contratto tipico”.

In particolare il contratto c.d. rent to buy è quella particolare forma di contratto, disciplinato dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Decreto “Sblocca Italia” convertito con la l. 11 novembre 2014, n. 164 che disciplina i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), in cui a fronte dell’immediato godimento ed utilizzazione di qualsiasi bene immobile da parte del conduttore, quest’ultimo si obbliga a pagare un canone, con l’accordo che il concedente alienerà al conduttore l’immobile stesso entro un termine prestabilito, imputando in tutto o in parte il canone a corrispettivo della futura compravendita. E’ chiaramente rimessa all’autonomia contrattuale la quantificazione della quota dei pagamenti periodici da imputarsi al corrispettivo, rispetto a quella che manterrà invece la qualificazione originaria di “canone”.

Ecco può avere ad oggetto qualsiasi immobile, inclusi quelli in costruzione.

Dunque il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga un canone. Una parte di questo prezzo viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto, a fondo perduto. Il residuo, ad es. la metà della somma corrisposta, si imputa  al prezzo  come se fosse un acconto sulla vendita futura, con l’ effetto di ridurre il prezzo finale di vendita.

Sebbene il sistema con cui si sviluppa un’operazione di rent to buy possa far immediatamente pensare al contratto di leasing, è il legislatore stesso a chiarire immediatamente che “i contratti in esame sono “diversi dalla locazione finanziaria” per cui è da escludere una commistione tra le due discipline, così come altrettanto separata rimane la normazione sulla locazione.  A differenza del leansing immobiliare peraltro, il contratto di rent to buy può essere trascritto nei Registri Immobiliari ma non gode delle agevolazioni fiscali che invece sono riconducibili al primo. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni e permane anche in caso di fallimento del venditore. Inoltre, a differenza di ciò che accade per il leasing, il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito ed è ammessa la cessione del contratto. Nel rent to buy non può essere applicata la procedura di sfratto per morosità ed il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.