01 Giugno 2016

I contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali

I contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali

Come avevamo previsto nel corso di un recentissimo incontro svoltosi presso l’Università La Sapienza, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 20 maggio il Decreto 72/16 in recepimento della Direttiva 2014/17/UE, recante la disciplina comunitaria in tema di contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali.

La nuova disciplina che ha, tra le sue diverse finalità, il potenziamento della trasparenza nei confronti dei consumatori fruitori del servizio oggetto di riforma, si va ad incardinare proprio all’interno del Titolo VI del T.U.B., rubricato “Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti”, in cui viene inserito il Capo I bis relativo al c.d. “Credito immobiliare ai consumatori”, che va dall’articolo 120 quinquies all’articolo 120 noviesdecies.

Strutturalmente la nuova disciplina, come ogni altra intervenuta in tema di trasparenza e tutela dei consumatori, procede dalle definizioni.

Tra le più importanti ricordiamo che:

  • il «contratto di credito» indica un contratto con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere ad un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
  • con il binomio finanziatore/intermediario del credito si intende, con il primo “un soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito” ( es. la banca o la finanziaria) e per secondo “gli agenti in attività finanziaria, i mediatori creditizi o qualsiasi altro soggetto, diverso dal finanziatore, che nell’esercizio della propria attività commerciale o professionale svolge, a fronte di un compenso in denaro o di altro vantaggio economico oggetto di pattuizione”. Si rammenta che da Codice del Consumo entrambe le figure rientrano nella definizione di “professionista” quale controparte negoziale del consumatore.
  • costo totale del credito, è inteso come l’insieme di tutti gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, ad eccezione di quelle notarili, che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e di cui il finanziatore è a conoscenza, inclusi anche i costi relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito, compresi i premi assicurativi (se la conclusione di un contratto avente ad oggetto tali servizi è un requisito per ottenere il credito, o per ottenerlo alle condizioni offerte), ed i costi della valutazione dei beni se essa è necessaria per ottenere il credito.

Si procede poi alla definizione dell’ambito applicativo della disciplina dove, con la stessa tecnica seguita per la disciplina del Credito ai Consumatori, si precisa che la nuova normativa si applica a tutti i contratti di credito, comunque denominati, ad eccezione di quelli espressamente individuati.

I casi esclusi vengono così riassunti:

1) contratti con cui si concede una tantum o periodicamente una somma di denaro o eroga credito sotto altre forme in cambio di una somma derivante dalla vendita futura di un bene immobile residenziale o di un diritto reale su un bene immobile residenziale;

2) contratti con cui non si chiede il rimborso del credito fino al verificarsi di uno o più eventi specifici afferenti la vita del consumatore, salvo in caso di violazione, da parte del consumatore, dei propri obblighi contrattuali che consenta al finanziatore di domandare la risoluzione del contratto di credito;

  1. contratti di credito mediante i quali un datore di lavoro, al di fuori della sua attività principale, concede ai dipendenti crediti senza interessi o a un TAEG inferiore a quello prevalente sul mercato e non offerti al pubblico in genere;
  2. contratti di credito, individuati dalla legge, relativi a prestiti concessi a un pubblico ristretto, con finalità di interesse generale, che non prevedono il pagamento di interessi o prevedono tassi inferiori a quelli prevalenti sul mercato oppure ad altre condizioni più favorevoli per il consumatore rispetto a quelle prevalenti sul mercato e a tassi debitori non superiori a quelli prevalenti sul mercato;
  3. contratti di credito in cui il credito è concesso senza interessi o ulteriori oneri, a esclusione di quelli per il recupero dei costi direttamente connessi all’ipoteca;
  4. contratti di credito nella forma dell’apertura di credito, qualora il credito sia da rimborsare entro un mese;
  5. contratti di credito risultanti da un accordo raggiunto davanti a un giudice o altra autorità prevista dalla legge;
  6. contratti di credito relativi alla dilazione, senza spese, del pagamento di un debito esistente, se non comportano l’iscrizione di un’ipoteca;
  7. contratti di credito non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un bene immobile residenziale;
  8. contratti di credito in cui la durata non è determinata o in cui il credito deve essere rimborsato entro dodici mesi ed è destinato ad essere utilizzato come finanziamento temporaneo in vista di altre soluzioni per finanziarie l’acquisto della proprietà di un bene immobile.

Stabilito l’ambito di applicazione, il decreto, all’articolo 120 octies, facendo un giusto richiamo ai principi generali contenuti già nel Codice del Consumo (il quale dunque diviene atto normativo essenzialmente integrativo alla presente disciplina), parla di pubblicità e, dunque, di trasparenza, specificando che gli annunci pubblicitari dovranno essere effettuati in forma corretta, chiara e non ingannevole, dovendo contenere formulazioni che non inducano il consumatore a false aspettative sia sulla disponibilità che sul costo del credito (così procedendo ad un richiamo, chiaro ed inevitabile, alla disciplina sulle pratiche commerciali scorrette già contenuta agli artt. 18 e ss. del Codice del Consumo).

Quale disciplina essenzialmente di trasparenza, era chiaro che il decreto dovesse contenere disposizioni volte a garantire il corretto svolgimento della fase precontrattuale, ovvero quella fase in cui si forma la coscienza e consapevolezza del consumatore alla conclusione di quel determinato contratto. Ed infatti, l’art. 120 novies, rubricato proprio “obblighi precontrattuali”, prevede che il finanziatore o l’intermediario del credito, mettano a disposizione del consumatore, in qualsiasi momento, un documento contenente informazioni generali chiare e comprensibili sui contratti di credito offerti, su supporto cartaceo o altro supporto durevole, prevedendosi altresì un contenuto legale minimo obbligatorio del detto documento che dovrà precisare anche:

  1. le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire al fine di una corretta valutazione preliminare del merito creditizio, prevista dall’art. 120 undecies (“Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore, tenendo conto dei fattori pertinenti per verificare le prospettive di adempimento da parte del consumatore degli obblighi stabiliti dal contratto di credito. La valutazione del merito creditizio è effettuata sulla base delle informazioni sulla situazione economica e finanziaria del consumatore necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate) e il termine entro il quale esse devono essere fornite;
  2. l’avvertimento che il credito non può essere accordato se la valutazione del merito creditizio non può essere effettuata a causa della scelta del consumatore di non fornire le informazioni o gli elementi di verifica necessari alla valutazione;
  3. se verrà consultata una banca dati, in conformità dell’articolo 13 del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (codice della Privacy);
  4. se del caso, la possibilità di ricevere servizi di consulenza.

Interessante è altresì la previsione dell’obbligo, per l’intermediario, di non fornire generiche informazioni al consumatore, bensì di fornire quelle informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata in merito alla conclusione di un contratto di credito.

Anche tali ulteriori informazioni personalizzate devono essere fornite su supporto cartaceo o su altro supporto durevole attraverso la consegna del modulo denominato «Prospetto informativo europeo standardizzato» (c.d. PIES), da consegnarsi tempestivamente dopo che il consumatore abbia fornito le informazioni necessarie circa le sue esigenze, la sua situazione finanziaria e le sue preferenze e comunque in tempo utile, prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta.

Sempre sulla medesima scorta, il finanziatore o l’intermediario del credito dovranno altresì fornire al consumatore chiarimenti adeguati sui contratti di credito ed eventuali servizi accessori proposti, in modo che questi possa valutare se il contratto di credito e i servizi accessori proposti siano adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.

Aspetto fondamentale della disciplina, oggetto già di numerosi dubbi e commenti da parte degli operatori del settore, riguarda la corretta valutazione degli immobili funzionale alla concessione del credito garantito da ipoteca. Nell’attesa delle disposizioni attuative di Banca d’Italia, l’art. 120 duodecies non solo parla di standard affidabili di valutazione, ma richiede che essa sia effettuata da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole. Sul tema, certamente la disciplina secondaria sarà dirimente per una corretta e chiara applicazione di questo che, ovviamente, può e deve essere considerato un ulteriore presidio di trasparenza.

Oltre alle disposizioni in tema di servizi di consulenza (art. 120 terdecies) e di finanziamenti denominati in valuta estera (art. 120 quaterdecies) fondamentale risulta la disposizione relativa all’inadempimento del consumatore, contenuta all’art. 120 quinquiesdecies, il cui contenuto dovrà essere oggetto, nell’immediato futuro, di approfondita riflessione giuridica, comportando la normazione, nel nostro ordinamento, della c.d. clausola del patto marciano, ( diverso dal meccanismo dell’art.2744 del c.c. che prevede la nullità del c.d. patto commissorio).

Sinteticamente sul punto, se da un lato il legislatore non ha potuto cancellare la norma di cui all’art.2744 del c.c., da altro lato va a normare la contrattualizzazione (non obbligatoria per il consumatore e, dunque oggetto di possibile trattativa) del patto marciano, prevedendosi che, ove il valore dell’immobile come stimato dal perito sia superiore al debito residuo, il consumatore avrà diritto all’eccedenza. Ci permettiamo di sottolineare come la validità di tale previsione, dipenderà da una serie di fattori, quali innanzi tutto le modalità di valutazione dell’immobile in fase precontrattuale, le modalità scelte dall’intermediario per la vendita del bene con contestuale ed unilaterale fissazione del prezzo di vendita e, da ultimo, i rapporti tra tale previsione e la disciplina della tipicità dei diritti reali di garanzia e della par condicio creditorum, che proprio da tale disposizione, potrebbe subire una pericolosa eccezione giuridica.

Ad ogni buon conto, la disposizione prevede che, in caso di inadempimento del consumatore – ossia ritardato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili – ed a condizione che ciò sia espressamente pattuito, la restituzione/trasferimento del bene oggetto di garanzia reale. Si precisa che:

  1. il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola. Dunque tale clausola non può essere imposta al consumatore;
  2. se il contratto di credito contiene la clausola, il consumatore è assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza;
  3. il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.

Sempre in tema di procedura di conclusione del contratto e di trasparenza, il decreto si sofferma sulle c.d. “pratiche di commercializzazione abbinata” di cui all’art. 120 octiesdecies, secondo cui “è vietata l’offerta o la commercializzazione di un contratto di credito in un pacchetto che comprende altri prodotti o servizi finanziari distinti, qualora il contratto di credito non sia disponibile per il consumatore separatamente”.

Da ultimo, il decreto dopo aver apportato altre modifiche al T.U.B., prevede la decorrenza delle nuove disposizioni, a far data dal 1 luglio 2016, continuando ad applicarsi, per i contratti sottoscritti antecedentemente, le disposizioni vigenti nel giorno di entrata in vigore  del presente decreto, prevedendosi espressamente che la clausola relativa al patto marciano non possa essere inserita in contratti di finanziamento aventi ad oggetto la rinegoziazione di un contratto di credito già vigente tra le parti, così precludendosi la possibilità che l’intermediario, con la rinegoziazione, si possa garantire una garanzia che prima non aveva.

Le disposizioni sulla pubblicità (art. 120 – octies), sugli obblighi precontrattuali (art. 120 – nonies), obblighi informativi sugli intermediari (120 – decies), valutazione beni immobili (art. 120 – duodecies) si applicano a decorrere dal 1 novembre 2016.

Per valutare operativamente e giuridicamente nel complesso la disciplina, come già anticipato, occorrerà attendere le disposizioni applicative e di dettaglio la cui emanazione è prevista entro la data del 30 settembre 2016.